Daň z převodu nemovitosti 2023: Na co se připravit a jak ušetřit

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Konečně dobrá zpráva pro všechny, kdo sní o vlastním bydlení! Od září 2020 už nemusíte při koupi nemovitosti platit 4% daň z nabytí. A není to jen prázdný slib - změna platí dokonce zpětně od prosince 2019.

Představte si, že kupujete byt za 3 miliony. Díky zrušení daně ušetříte rovnou 120 tisíc! To už je pěkná sumička, že? Můžete si za ni pořídit třeba novou kuchyňskou linku nebo konečně zrekonstruovat koupelnu podle svých představ.

Jasně, pořízení nemovitosti pořád není levná záležitost, ale aspoň jeden kámen úrazu zmizel. Mladé rodiny tak mají o něco blíž k vlastnímu hnízdu. Zvlášť v době, kdy ceny nemovitostí rostou jako z vody a hypotéky nejsou zrovna za hubičku.

Je fakt, že s touhle změnou přišlo i menší ale. Pokud jste si vzali hypotéku po 1. lednu 2021, můžete si od daní odečíst úroky jen do výše 150 tisíc ročně, ne 300 tisíc jako dřív. Ale ruku na srdce - pořád je to lepší než platit tu čtyřprocentní daň, ne?

Celý proces koupě nemovitosti se tím krásně zjednodušil. Žádné otravné papírování kvůli dani, žádné další výdaje navíc. Sice pořád musíte počítat s poplatky za katastr nebo odměnou pro realitku, ale to jsou proti původní dani celkem drobné.

A realitní trh? Ten jen kvete! Když nemusíte škudlit na daň, máte větší šanci dosáhnout na vlastní bydlení. Tohle rozhodnutí prostě pomohlo spoustě lidí splnit si sen o vlastním domově. A to je přesně to, co český realitní trh potřeboval.

Kdo platí daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti není zrovna téma, u kterého by člověk poskakoval radostí, ale dotýká se každého majitele domu či bytu v Česku. Jako vlastník nemovitosti musíte tuhle daň řešit každý rok, konkrétně k 1. lednu. A víte co? Není to jen tak jednoduchá záležitost.

Představte si třeba situaci, kdy si koupíte vysněný byt s manželkou nebo manželem. V takovém případě jste na jedné lodi - daň platíte společně, ať se děje, co se děje. Podobně to funguje i u spoluvlastnictví, kde každý platí podle svého podílu.

Rok 2023 přinesl pořádnou porci změn. Obce dostaly větší volnost v určování místního koeficientu, což může pěkně zahýbat s vaší peněženkou. Koeficient se může vyšplhat až na hodnotu 5 - to už je pořádný násobek základní sazby, nemyslíte?

Zajímavé je to i s převodem nemovitostí. Koupili jste nemovitost v průběhu roku? Nemusíte spěchat s placením daně, ta vás čeká až od Nového roku. Do té doby to táhne předchozí majitel. Daňové přiznání se podává jen jednou, a to do konce ledna. Pokud se nic zásadního nemění, nemusíte každý rok běhat na finanční úřad s novým přiznáním.

A co když nemovitost zdědíte? To už je trochu složitější příběh. Dědici přebírají všechny resty po zesnulém, včetně případných nedoplatků. Když je dědiců víc, dělí se o odpovědnost podle toho, jaký kus koláče jim připadl v dědictví.

Ani exekuce nebo insolvence vás téhle povinnosti nezbaví. I když je nemovitost v dražbě nebo konkurzu, daň se musí platit dál. Prostě dokud jste v katastru zapsaní jako vlastník, daň je vaše starost.

Sazby daně z nemovitých věcí

Daňové změny u nemovitostí nám pořádně zamíchaly kartami. Od roku 2023 platíme za nemovitosti víc a je dobré vědět, do čeho vlastně jdeme. Není to jen tak - každý typ nemovitosti má svá specifika.

Parametr	2023
Sazba daně z nabytí nemovitosti	Zrušena
Datum zrušení daně	26.9.2020
Původní výše sazby	4 %
Povinnost platby	Ne
Náhradní daňová povinnost	Daň z nemovitosti

Představte si třeba zahrádku nebo pole - tam se daň počítá jinak než u domu. Za zemědělskou půdu zaplatíte 0,75 % z hodnoty, zatímco třeba za louku jen 0,25 %. To dává smysl, ne?

Když máte běžný byt nebo dům, počítejte se základní sazbou 2 Kč za metr čtvereční. Chalupaři to mají o něco dražší - za rekreační objekty se platí 6 Kč za metr. A pozor - každá obec si může s těmito částkami docela výrazně pohrát. Někde platíte víc, jinde míň.

Máte garáž? Tak ta vás vyjde na 8 korun za metr. Podnikatelé to mají trochu složitější - záleží na tom, v čem podnikají. Zemědělci platí nejméně (2 Kč/m²), průmyslové objekty a další podnikatelské prostory pak 10 Kč za metr.

Velkou roli hraje i tzv. místní koeficient. To je takové obecní kouzlo - každá radnice si může říct, že daň vynásobí až pětkrát! Proto se vyplatí sledovat, co vaše obec chystá.

Pamatujte, že u vyšších budov se připlácí - za každé patro navíc připočítáte 0,75 Kč na metru. A když máte byt, počítá se to zase trochu jinak - základní sazba krát koeficient 1,22.

Zní to složitě? Nebojte, není to raketa. Stačí si zjistit pár základních údajů o vaší nemovitosti a pak už je to jen otázka jednoduchého výpočtu.

Termíny podání daňového přiznání

Tak už je to zase tady - daňové přiznání k nemovitostem! Do konce ledna 2023 musíme mít všechno vyřízené, ať se nám to líbí nebo ne. Koupili jste loni nějakou nemovitost? Pak je načase vytáhnout papíry a pustit se do toho. Ale nebojte, když se ve vašich nemovitostech nic nezměnilo, můžete si oddechnout - nové přiznání podávat nemusíte.

Život přináší změny a někdy se prostě stane, že nemovitost prodáte nebo koupíte novou. V takovém případě nezapomeňte do konce ledna podat dílčí daňové přiznání. Stejně tak když jste třeba přistavěli patro nebo udělali jiné větší úpravy, které mění hodnotu nemovitosti.

Co se týče placení, daň můžete uhradit ve dvou stejných splátkách - do konce května a listopadu. Máte zemědělství nebo chováte ryby? Pak máte čas až do srpna a listopadu. A když je daň nižší než pět tisíc, stačí všechno zaplatit do konce května.

Nestíháte termín? Nepropadejte panice! Můžete požádat o prodloužení lhůty, ale musíte mít pádný důvod. Úřad vám může dát až tři měsíce navíc, ale žádost podejte včas, než původní termín vyprší.

Elektronické podání je dneska už naprostá pohoda - přes datovku nebo MOJE daně to zvládnete i v papučích u kávy. Systém vám dokonce pomůže s předvyplněním a ohlídá případné chyby.

Pozor na pokuty - nikdo je nemá rád, ale jsou nekompromisní. Za každý den zpoždění naběhne 0,05 % z daně. I když to zní jako maličkost, může se to pěkně nasčítat.

A ještě jedna důležitá věc - když někdo zdědí nemovitost, má na podání přiznání čas tři měsíce od pravomocného rozhodnutí o dědictví. To už je pak ale jiná kapitola...

Osvobození od daně z nemovitosti

Daňové úlevy u nemovitostí? Pojďme si to vysvětlit jednoduše a prakticky.

Stát, obce a kraje neplatí daň ze svých nemovitostí - to dává smysl, že? Vždyť proč by městský úřad platil daň sám sobě. Stejně tak když jdete v neděli do kostela, ani církev nemusí platit daň za budovu, ve které se modlíte.

Pamatujete si na svou základní školu? I ta je od daně osvobozená. Všechny školy zapsané ve školském rejstříku mají tohle zvýhodnění, aby mohly peníze využít na vzdělávání našich dětí místo placení daní.

Sociální služby jsou další oblast, kde stát pomáhá. Domovy důchodců, zařízení pro handicapované nebo dětské domovy - ty všechny jsou od daně osvobozené. Stejně tak nemocnice s lůžky pro pacienty.

Stavíte nebo kupujete nový dům? Tady je dobrá zpráva: 15 let nebudete platit daň z nemovitosti. Jen nezapomeňte požádat - samo to nepřijde!

Od loňska máme novinku - pozemky, které pomáhají přírodě, jsou také osvobozené. Máte třeba louku plnou vzácných rostlin? Možná i vy máte nárok na osvobození.

Prodáváte nebo kupujete nemovitost? Zapamatujte si jednoduché pravidlo: daň za celý rok platí ten, kdo nemovitost vlastnil na začátku roku. Takže když v létě prodáváte dům, daň za celý rok je ještě na vás.

A ještě jedna věc - většinou musíte o osvobození sami požádat. Je to jako s slevou v obchodě - když si neřeknete, nedostanete ji. Tak si ty papíry ohlídejte, ať nepřijdete o peníze!

Způsob výpočtu daně z nemovitosti

Daňová kalkulačka pro nemovitosti není žádná věda, i když to tak na první pohled může vypadat. Základ všeho je prostá výměra nemovitosti v metrech čtverečních - prostě změříte, kolik máte pod střechou nebo na pozemku prostoru.

Bydlíte v bytě? Pak počítejte se základní sazbou 2 Kč za metr. Podnikáte ve vlastních prostorách? Tady už to může vyšplhat až na desetikorunu za metr. No a pak přichází na řadu ta zajímavější matematika.

Velkou roli hraje, kde přesně vaše nemovitost stojí. Vesnice s pár stovkami obyvatel? Koeficient 1,0. Praha? Tam už mluvíme o 4,5. A pozor - vaše obec může s těmito čísly docela zamíchat. Představte si, že i v té nejmenší vísce můžou koeficient vytáhnout nahoru, nebo naopak v Praze trochu zchladit horké hlavy a snížit ho.

Místní koeficient je takový žolík v rukávu obce. Můžou ho nastavit od dvojky až po pětku a tím pěkně zahýbat s konečnou částkou. Někde ho ani nezavedli, jinde si připlatíte pětkrát víc - záleží na tom, jak moc obecní kasa zrovna potřebuje přilepšit.

Máte zemědělský pozemek? Tam je to trochu jiná písnička - cenu určuje kvalita půdy podle tabulek ministerstva. U stavebních pozemků začínáme na dvoukoruně za metr, ale to je jen začátek příběhu.

Postavili jste si patrový dům? Za každé další patro nad zemí (pokud zabírá víc než dvě třetiny plochy) si připočtěte 75 haléřů na metr. Čím výš stavíte, tím víc zaplatíte.

A co když máte chatu nebo garáž? Tak to si připlatíte - u rekreačních objektů je to 6 Kč za metr, garáž vás vyjde na 8 Kč za metr. Však to taky není váš hlavní domov, že?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena v září 2020, což přineslo úlevu všem, kteří o koupi nemovitosti uvažují

Radmila Horáčková

Místní koeficienty pro výpočet daně

Daň z nemovitostí se nám v roce 2023 pěkně zamotala! Každá obec si teď může nastavit vlastní koeficient od 1,1 do 5, což pořádně zamíchá s tím, kolik nakonec zaplatíme.

Představte si to na příkladu: Zatímco v Praze platíte kvůli koeficientu 4,5 pěkně mastnou sumu, v menší obci kousek za městem můžete na dani ušetřit i několik tisíc ročně. Od letoška navíc obce získaly možnost nastavit koeficient přesněji, třeba na 2,3 nebo 3,7. To je vlastně fér - proč skákat z dvojky rovnou na trojku, že?

A víte, co je zajímavé? Tyhle koeficienty neplatí pro všechny pozemky stejně. Když máte zahradu nebo pole, počítá se to jinak. To dává smysl - přece jen je rozdíl mezi luxusním bytem v centru Prahy a políčkem za vesnicí.

V praxi to vypadá tak, že třeba Praha má pro různé čtvrti různé koeficienty. Jasně, byt na Vinohradech má zkrátka jinou hodnotu než domek v Kolovratech. Každá změna koeficientu může pořádně zahýbat s naší peněženkou, proto je dobré sledovat, co naše obec chystá.

Průměrně se u nás používá koeficient kolem 2,1, ale rozdíly jsou obrovské. Některé vesničky si vystačí s minimem, bohatší města šplhají klidně ke trojce i výš. Je to vlastně takový místní daňový barometr - ukazuje, jak na tom která oblast ekonomicky je.

Pro nás všechny z toho plyne jediné - než někde koupíme nemovitost, měli bychom se zajímat i o místní koeficient. Může to být rozdíl tisíců korun ročně, a to už stojí za zamyšlení, nemyslíte?

Sankce za pozdní platbu daně

Nikdo nechce platit víc, než musí - a už vůbec ne penále. Jenže co když nestihnete zaplatit daň z nemovitosti včas?

Finanční úřad vám po pěti pracovních dnech od termínu začne automaticky načítat úrok z prodlení. Ten se vypočítá podle repo sazby ČNB plus 8 procent - a běží každý den, dokud dluh nezaplatíte. Představte si, že je to jako půjčka od banky, akorát že tuhle jste si nevzali dobrovolně.

Ale to není všechno. Zapomněli jste podat daňové přiznání? V tom případě vám hrozí pokuta za pozdní podání. I když zaplatíte jen pětistovku, může to vyšplhat až na 300 tisíc. Za každý započatý měsíc zpoždění vám naroste pokuta o 0,05 % z daně. Peníze se prostě umí násobit, že?

Dostali jste se do úzkých? Nepropadejte panice. Můžete požádat o posečkání daně nebo splátky. I když vám úřad vyhoví, poloviční úrok z prodlení stejně naskakuje. Ale pořád lepší než nechat situaci dojít k exekuci, kdy vám můžou sáhnout na výplatu nebo účet.

Pozor - sankce se týkají všeho. Nejen samotné daně, ale i úroků, pokut a dalších poplatků. Proto je mnohem rozumnější jednat s finančákem hned, jak tušíte problém. Lepší nepříjemný rozhovor než exekutor za dveřmi, nemyslíte?

V některých případech může úřad sankce odpustit, třeba když se dostanete do potíží kvůli vážné nemoci. Není na to ale právní nárok, záleží čistě na posouzení úředníků. A nezapomeňte - i žádost o prominutí něco stojí a musíte použít správný formulář.

Změny v dani z nemovitosti 2023

Tak už je to tady - daně z nemovitostí se pořádně mění! Od roku 2024 si všichni připlatíme, protože základní sazby se zdvojnásobily. Možná si říkáte, jak moc to zasáhne vaši peněženku?

Každá obec teď může mnohem víc ovlivnit, kolik vlastně zaplatíte. Představte si to jako takový místní daňový regulátor - obce si mohou nastavit koeficient od 1,1 až do 5. Některé radnice už dokonce ohlásily, že této možnosti využijí, takže je dobré zjistit, co chystá zrovna ta vaše.

Změnil se i termín pro podání daňového přiznání. Jestli jste třeba loni koupili nový byt nebo dům, máte čas na podání přiznání až do konce ledna. To je vlastně fajn, aspoň není takový stres hned po Novém roce, ne?

Co se týče osvobození od daně, tady to chce být ve střehu. Zejména u novostaveb už nestačí jen postavit - teď musíte splnit i přísné energetické požadavky. Však víte, doba zelená je tady.

Aspoň že placení je jednodušší! Konečně můžete všechno vyřídit online, bez běhání na úřad. A když platíte víc než pět tisíc, pořád můžete částku rozdělit na dvě splátky - do konce května a listopadu.

Pro manžele je tu příjemná novinka - už nemusí každý podávat své přiznání. Stačí, když to jeden vyřídí za oba. To ušetří čas i nervy, co říkáte?

Pozor si dejte na správné měření ploch - ať už zastavěné nebo podlahové. Přesné výměry jsou základ pro správný výpočet daně. Radši dvakrát měřit než pak řešit problémy s finančákem!

Daňové formuláře a jejich vyplnění

Daňové přiznání k nemovitostem? Pojďme si to spolu projít!

Základem všeho je tiskopis 25 5546 - najdete ho jak na finančáku, tak online. Není to žádná věda, ale chce to být pečlivý. Víte, jak to chodí - jeden překlep a můžete běhat po úřadech.

Určitě si připravte všechny údaje o sobě i druhé straně. Rodné číslo, adresu, u firem IČO - prostě komplet všechno. A nemovitost? Tu musíte popsat jako knihu - kde leží, jaké má číslo, kolik metrů čtverečních zabírá... Znáte to, úředníci jsou na detaily hákliví.

Bez příloh to neprojde. Potřebujete hlavně znalecký posudek (tedy pokud ho zákon vyžaduje) a samozřejmě kupní smlouvu. Někdy stačí i jiný způsob určení ceny, ale to musíte umět dokázat. A nezapomeňte na přílohu č. 1 - tam se počítá základ daně.

Co je v roce 2023 extra důležité? Správně určit základ daně. Buď vezmete prodejní cenu, nebo 75 % ze směrné hodnoty či zjištěné ceny - podle toho, co je vyšší. Je to trochu matematika, ale dá se to zvládnout.

Elektronické podání vám může ušetřit spoustu běhání. Systém EPO je docela chytrý - hlídá za vás chyby a rovnou spočítá, co je potřeba. Žádné škrtání a přepisování jako na papíře.

Máte nemovitost s někým společně? Pozor na to - každý musí podat přiznání sám za sebe. Jasně, je to otrava, ale tak to prostě je. Aspoň že existují osvobození od daně - jen nezapomeňte zaškrtnout správné okénko.

A ta nejdůležitější věc? Všechny dokumenty musí být originály nebo ověřené kopie. Žádné domácí kopírování nebo fotky z mobilu. Když si nejste jistí, radši se stavte na úřadě nebo zavolejte daňovému poradci. Lepší se zeptat dvakrát než platit pokutu.